Перестановка сил: топ-10 застройщиков Петербурга в 2026 году
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга продолжает демонстрировать высокую динамику. По итогам первого полугодия 2026 года в рейтинге крупнейших девелоперов произошли заметные изменения.
Кто на вершине, а кто сдал позиции
По состоянию на июль 2026 года костяк застройщиков остается стабильным, однако внутри первой десятки наблюдается борьба за доли рынка.
Компании Setl Group и Группа ЛСР по-прежнему являются самыми крупными застройщиками Северной столицы. Setl Group занимает лидирующее место с объёмом текущего строительства около 1 872 тыс. кв. м. Группа ЛСР идёт второй с показателем 1 191 тыс. кв. м. Эти два гиганта формируют основу рынка новостроек.
В первой десятке также сохраняют уверенные позиции группа LEGENDA Intelligent Development, группа компаний ПСК (264 тыс. кв. м в шести жилых комплексах), группа Аквилон (свыше 806 тыс. кв. м) и ГК GloraX, объём текущего строительства которой за первую половину года вырос на 22% и достиг 790 тыс. кв. м.
В то же время на рынке фиксируется ряд тенденций, влияющих на расстановку сил. ГК "Эталон" сфокусировалась на региональном развитии и потеряла мощности в Петербурге. Группа ЦДС заметно снизила темпы запуска новых очередей. Федеральные компании ПИК и "Самолёт" пока не делают ставку на городской рынок, уступая локальным игрокам.
Снижение позиций отдельных крупных игроков, как отмечают эксперты, связано не столько с ухудшением их положения, сколько с завершением крупных строительных циклов. В текущих условиях важно не просто иметь большой портфель, а постоянно поддерживать его новыми запусками.
Ключевые причины изменений в рейтинге
Эксперты выделяют три основных фактора, повлиявших на перестановки в топ-10.
Миграция спроса в Ленинградскую область. Покупатели всё чаще обращают внимание на пригород. Если в 2025 году на Ленинградскую область приходилось 32% продаж, то сейчас — уже 42%. Застройщики, имеющие крупные земельные банки в области, получили конкурентное преимущество.
Продуктовая стратегия. Компании, которые смогли предложить покупателям альтернативу ипотеке — длительные рассрочки, субсидированные программы, — оказались в выигрыше.
Дефицит предложения. В Петербурге за последние годы объём предложения существенно сократился, что заставляет девелоперов бороться за каждый проект.
Генеральный директор "Петербургской Недвижимости" Олег Пашин отмечает, что рынок живёт в режиме адаптации к ипотечным изменениям.
"В первом полугодии спрос был крайне неравномерным. Январский всплеск активности был вызван ужесточением условий семейной ипотеки, а июньский — ожиданием дифференцированных ставок. Рынок стал очень чувствителен к регуляторным новостям", — пояснил эксперт.
Статистика продаж
По итогам первого полугодия 2026 года в Петербурге реализовано 30,3 тыс. квартир (1,26 млн кв. м). Это на 7% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Однако по сравнению со вторым полугодием 2025-го наблюдается снижение на 28%.
Поскольку ипотека становится дороже, девелоперы делают упор на собственные программы рассрочек. Размер первоначального взноса и комфортный ежемесячный платёж — главные аргументы в борьбе за клиента. Ожидается, что по итогам года общий объём реализации жилья в Петербурге составит около 2,5 млн кв. м. Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ может стать драйвером для оживления спроса к концу года.
Адаптация как стратегия
Как отмечают участники рынка, последние годы стали для девелоперов временем «интеллектуального строительства». Просто возводить квадратные метры уже недостаточно — рынок требует глубокой проработки продукта.
Топ-10 девелоперов по объёму строительства по-прежнему занимают порядка 60% рынка. Однако внутри этой группы происходят ощутимые перестановки: часть компаний уменьшила текущий объём после завершения крупных очередей, другие усилили позиции благодаря новым проектам. Например, Группа RBI с лета 2025 года вывела на рынок семь новых проектов и за год увеличила объём текущего строительства примерно на 50 тыс. кв. м, заняв шестое место в топ-10 с долей рынка 4,2%.
Причиной перестановок, по мнению вице-президента по маркетингу и продукту Группы RBI Михаила Гущина, является разная стратегия компаний в период осторожного рынка. Рейтинг зависит не только от масштаба застройщика, но и от того, насколько активно он выводит новые проекты и очереди. Компании, которые заранее сформировали проектный портфель и смогли вывести новые объёмы, получили преимущество. Те же, кто завершал крупные проекты и не компенсировал их новыми запусками, снизили позиции.
"Мы наблюдаем некоторое перераспределение массового спроса между Петербургом и Ленинградской областью. На этом фоне, а также в результате более осторожного поведения девелоперов в условиях высокой стоимости финансирования и более избирательного вывода новых проектов, объём текущего строительства в границах Санкт-Петербурга несколько сократился. Сегодня он составляет порядка 5,5 млн кв. м (в июле 2025 г. — ближе к 6 млн кв. м)", — отметил Михаил Гущин.
По его мнению, на рынке уже не первый год стабильно растёт требовательность покупателя как к компаниям, так и к самим проектам.
"Для покупателей важны не только цена и расположение, но и качество продукта: архитектура, благоустройство, инфраструктура. А главное — цельная и понятная концепция проекта: для какой аудитории он создаётся, какой образ жизни девелопер предлагает клиенту, какую сервисную составляющую", — подчеркнул вице-президент Михаил Гущин.
Соответственно, выигрывают не компании с максимальным количеством квадратных метров, а те, кто способен предложить востребованный продукт и своевременно вывести его на рынок.
В ГК "Лидер Групп»"также подтверждают тенденцию к стабилизации. Объёмы текущего строительства компании остались на уровне прошлого года, существенное сокращение наблюдается скорее в объёмах ввода жилья. Впрочем, это ожидаемый итог: стандартный трёхлетний цикл проектов подошёл к концу, а в 2023 году, когда ключевая ставка ЦБ начала активно расти, девелоперы крайне осторожно подходили к запуску новых проектов.
"По данным ЕРЗ, ГК "Лидер Групп" уже 10 лет входит в ТОП-10 петербургских девелоперов по объёмам строительства. По объёмам ввода жилья в первом полугодии мы вышли на 2-е место: сданы два масштабных ЖК суммарной площадью 65,5 тыс. кв. м, а также встроенный кабинет врачей общей практики, отделение участковых полиции и отдельно стоящий детский сад на 320 мест", — рассказала директор по развитию ГК "Лидер Групп" Надежда Ильина.
Что ждёт рынок во втором полугодии?
Представители рынка отмечают, что во второй половине 2026 года конкуренция в топ-10 будет только усиливаться. Основной тренд — переход от количественной гонки к качественной. Девелоперы, которые делают ставку на создание полноценной инфраструктуры и комфортной городской среды, получают преимущество в глазах покупателя.
Несмотря на осторожность в запуске новых проектов, петербургский рынок недвижимости сохраняет инвестиционную привлекательность. Лидеры рейтинга доказывают способность эффективно работать даже в условиях высокой ключевой ставки и меняющихся правил игры. Setl Group, ЛСР, LEGENDA и другие игроки первой десятки задают стандарты, на которые будет ориентироваться весь рынок в ближайшие годы.